TEMAS
EL SANEAMIENTO
EL SANEAMIENTO
CATASTRAL DE CONFORMIDAD CON LA LEY NO. 108-05 DE REGISTRO INMOBILIARIO
Definici贸n.
¿Qui茅nes pueden iniciar
el proceso de saneamiento de acuerdo con la Ley 108-05?
El Ministerio de
Abogado en el Saneamiento de Acuerdo a la Ley 108-05.
Prueba de la posesi贸n
de conformidad con la Ley 108-05.
EL PROCESO DE
SANEAMIENTO DE CONFORMIDAD CON LA LEY No. 108-05.
Etapas del proceso de
saneamiento.
La mensura catastral
Etapa de la Mensura
para el Saneamiento.
Definici贸n de la
Mensura.
Etapa del Proceso para
la Mensura.
Paso 1.- Solicitud de
autorizaci贸n para la Mensura.
Paso 2.- Autorizaci贸n
para la Mensura.
Paso No. 3.- Publicidad
de la Mensura.
Paso No.4.- Ejecuci贸n
de la Mensura.
Paso No.5.-
Presentaci贸n del trabajo de mensura a la Direcci贸n Regional de Mesuras
Catastrales.
Paso No.6.- Remisi贸n
del expediente de saneamiento por la Direcci贸n Regional de Mensuras Catastrales al
Tribunal de Jurisdicci贸n Original territorialmente competente.
CONCESI脫N DE PRIORIDAD
Etapa del proceso
judicial del saneamiento
Definici贸n.
Paso 1.- Notificaci贸n a
los reclamante.
Paso No. 2.-
Notificaci贸n a la Comisi贸n Inmobiliaria (El Abogado del Estado).
Paso No.3.- Fijaci贸n de
Audiencia de Saneamiento.
Paso No.4.- Celebraci贸n
de la Audiencia.
Paso No.5.- Sentencia
del Tribunal de Tierras de Jurisdicci贸n Original (Sentencia de Adjudicaci贸n).
Paso No. 6.-
Publicaci贸n y Notificaci贸n de la Sentencia dictada por el Tribunal de Tierras
de Jurisdicci贸n Original.-
ETAPA DEL PROCESO DE
REGISTRO
Definici贸n.
Paso No. 1.- Remisi贸n
de la Sentencia de Adjudicaci贸n por el Tribunal de Jurisdicci贸n Original que la
dict贸, al Registro de T铆tulos correspondiente.
Paso No.2.- El
Certificado de Titulo.-
LA POSESI脫N
ELEMENTOS CONSTITUTIVOS
DE LA POSESI脫N.
CLASES DE LA
POSESI脫N.
CONFLICTOS EN LA
POSESI脫N.
VICIOS DE LA POSESI脫N
DURACI脫N DEL PLAZO
DE LA POSESI脫N PARA QUE SEA EFICAZ PARA ADQUIRIR
LA PROPIEDAD
INMOBILIARIA (PRESCRIPCI脫N ADQUISITIVA O USUCAPI脫N).
LA PRESCRIPCI脫N.
TIPOS DE PRESCRIPCI脫N
LA PRESCRIPCI脫N
ADQUISITIVA O USUCAPION
LA PRESCRIPCI脫N
EXTINTIVA O LIBERATORIA
CONDICIONES
DETERMINADAS POR LA LEY PARA PODER PRESCRIBIR LA PROPIEDAD INMOBILIARIA
CONCLUSI脫N
BIBLIOGRAFIA
INTRODUCCI脫N
En el 谩mbito de derecho
inmobiliario existe un proceso que determina en la Rep煤blica Dominicana a donde
se dirige la propiedad o manos de quien terminara.
Tema el cual no podemos
abarcar sin antes referirnos un poco a como comienza y que es el derecho
inmobiliario fuente de la cual emana el proceso que analizaremos m谩s adelante.
El derecho inmobiliario
en republica dominicana tiene sus antecedentes en el surgimiento del derecho de
propiedad inmobiliaria con la colonizaci贸n y las decisiones papales de la
茅poca.
En nuestro pa铆s se
trata de organizar el registro de tierras mediante la introducci贸n del sistema
torrens de registro de tierras por los norteamericanos en su intervenci贸n, lo
cual sirvi贸 de fundamento para la organizaci贸n nacional.
Entrando un poco en
materia algunos sabemos que el saneamiento catastral seg煤n la ley 108-05 de
registro inmobiliario de la republica dominicana; es el proceso de orden
publico por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran
los derechos que recaen sobre el y estos quedan registrados por primera vez.
Seg煤n la misma ley 108-05
este proceso de saneamiento tiene 3 etapas:
1- Mensura para el
saneamiento;
2- Proceso judicial del
saneamiento; y
3- Registro del
Inmueble. Los cuales detallaremos en el desarrollo del tema. Adem谩s nos
encontraremos con la posesi贸n, la prescripci贸n, entre otros detalles.
EL SANEAMIENTO.
Es el proceso por medio
del cual se registra por primera vez un inmueble, obteni茅ndose con ello el
primer Certificado de T铆tulo. El saneamiento es definido en el
art铆culo 20 de la Ley de Registro Inmobiliario, como: “El proceso de
orden p煤blico por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se
depuran los derechos que recaen sobre 茅l y 茅stos quedan registrados por primera
vez”. El proceso de saneamiento en virtud de la Ley No.108-05 de Registro
Inmobiliario se divide en tres etapas, a diferencia de la Ley No.1542, que
contemplaba 12 pasos. Esto tiene su raz贸n de ser en que la Ley de
Registro Inmobiliario, ha considerado como uno de sus objetivos principales la
simplificaci贸n, optimizaci贸n, desjudicializaci贸n y celeridad de los
procedimientos.
EL SANEAMIENTO CATASTRAL DE CONFORMIDAD
CON LA LEY NO. 108-05 DE REGISTRO INMOBILIARIO.
Definici贸n.
El art铆culo 20
de la Ley de Registro Inmobiliario, define el Saneamiento de la
manera siguiente: "Es el proceso de orden p煤blico por medio del
cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que
recaen sobre 茅l y estos quedan registrados por primera vez".
¿Qui茅nes pueden iniciar
el proceso de saneamiento de acuerdo con la Ley 108-05?
De conformidad con el
art铆culo 20, p谩rrafo I, de esta ley, pueden iniciar el proceso de Saneamiento:
a) El Estado
Dominicano; y,
b) Toda persona f铆sica
o moral que reclame o posea un derecho sobre un terreno no registrado.
El Ministerio de
Abogado en el Saneamiento de Acuerdo a la Ley 108-05.
El art铆culo 20, P谩rrafo
II de esta nueva ley, establece que ""En el proceso de saneamiento no
se requiere el ministerio de abogado, salvo que el mismo t茅cnica y
jur铆dicamente se torne litigioso. Pero los abogados podr谩n postular en los procesos no
litigiosos, si as铆 lo desean los reclamantes.
Prueba de la posesi贸n
de conformidad con la Ley 108-05.
Seg煤n lo dispone el
art铆culo 22 de esta nueva ley, se admite todo medio de prueba sobre la
posesi贸n, pero la sentencia que adjudique la propiedad no puede fundamentarse
煤nicamente en la prueba testimonial, pudiendo el Juez ordenar cualquier otra
medida complementaria.
EL PROCESO DE
SANEAMIENTO DE CONFORMIDAD CON LA LEY No. 108-05.
Etapas del proceso de
saneamiento.
El art铆culo 24
de la Ley de Registro Inmobiliario, estable que en el proceso de
Saneamiento habr谩 tres etapas:
1) Mensura para el
Saneamiento.
2) Proceso Judicial del
Saneamiento; y,
3) Registro del
inmueble.
La mensura catastral
En el sistema de la ley
de Registro de Tierras, se organizan tres procedimientos, la mensura catastral,
el saneamiento y la depuraci贸n de t铆tulos a acciones de pesos y partici贸n de
los terrenos comuneros.
Dicha ley tiene por
objeto registrar todos los terrenos que forman el territorio de la
Rep煤blica, las mejoras construidas o fomentadas sobre los mismos y los otros
derechos reales que puedan afectarlos. Debido a esto nos vimos en la necesidad
de disponer de un catastro de las tierras, es decir, de medir las mismas por
medio de ciertos procedimientos ya sean cient铆ficos o adelantados.
Esto se debi贸 a que no
hay saneamiento sin una mensura previa. Para poder llevar a cabo el principio
fundamental del Sistema Torrens, o sea el de la individualidad o especialidad,
era indispensable medir las tierras con el fin de ubicarlas y delimitarlas
definitivamente con indicaci贸n de sus 谩reas.
Entonces podremos decir
que la mensura catastral es una cuesti贸n material o de forma, donde se trata
煤nicamente del levantamiento del plano del terreno el cual desempe帽ar谩 un papel
objetivo en el saneamiento, como si fuera una fotograf铆a del inmueble.
Los agrimensores est谩n
sometidos a las disposiciones de la ley de Registro de Tierras y a las del
Reglamento General de Mensuras Catastrales.
Etapa de la Mensura
para el Saneamiento.
Definici贸n de la
Mensura.
De acuerdo con el
art铆culo 25 de la Ley No.108-05, la mensura "es el procedimiento t茅cnico
por el cual se individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que se
reclama el derecho de propiedad a registrar".
Etapa del Proceso para
la Mensura.
Paso 1.- Solicitud de
autorizaci贸n para la Mensura.
Seg煤n lo establece el
art铆culo 25, P谩rrafo 1I de la Ley No. 108-05, el reclamante solicita que
a la Direcci贸n Regional de Mensuras Catastrales correspondiente
que autorice al Agrimensor Contratista a realizar los trabajos de
mensura. De conformidad con este mismo texto, la solicitud de mensura
lleva impl铆cita la petici贸n de que la Direcci贸n Regional de Mensuras
Catastrales apodere al Tribunal de Jurisdicci贸n Original territorialmente
competente. La Direcci贸n Regional de Mensuras Catastrales, debe
pronunciarse sobre dicha solicitud en un plazo de 20 d铆as, seg煤n lo dispone el
mismo art铆culo.
De conformidad con el
P谩rrafo V, del art铆culo 25 de la Ley No.108-05, "Toda negativa de
la Direcci贸n Regional de Mensuras Catastrales a autorizar los
trabajos de mensura, debe estar t茅cnica y jur铆dicamente fundamentada". El
afectado por esta negativa, puede recurrir la decisi贸n por ante el Tribunal
Superior de Tierras territorialmente competente, quien debe conocer del caso
administrativamente.
Paso 2.- Autorizaci贸n
para la Mensura.
Luego de estudiada la
solicitud de Autorizaci贸n para la Mensura por la Direcci贸n Regional
de Mensuras Catastrales, y encontrada la procedencia de la misma, autoriza la
mensura del inmueble de que se trata, y esta autorizaci贸n recibe el nombre de
Autorizaci贸n para la Mensura.
Esta autorizaci贸n para
la mensura inviste al agrimensor del car谩cter de Oficial P煤blico, de
conformidad con lo dispuesto en al P谩rrafo VI del art铆culo 25 de la Ley No.
108-05.
La Direcci贸n
Regional de Mensuras Catastrales en dicha Autorizaci贸n de Mensura
resuelve:
a) Autorizar la mensura
para el saneamiento del terreno de que se trata, indicado su designaci贸n
catastral.
b) Conceder un plazo de
60 d铆as al Agrimensor Contratista para que presente a la Direcci贸n
Regional de Mensuras Catastrales los trabajos de mensura.
Paso No. 3.- Publicidad
de la Mensura.
De acuerdo con el
art铆culo 69 de la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario, el Agrimensor
Contratista, en su car谩cter de oficial p煤blico de la Jurisdicci贸n, previo
al inicio de los trabajos de campo debe comunicar por escrito con acuse de
recibo a los colindantes, ocupantes, reclamantes e interesados en el inmueble a
mensurar.
Paso No.4.- Ejecuci贸n
de la Mensura.
De acuerdo con la fecha
que se haya fijado en la comunicaci贸n para la Mensura, el
Agrimensor Contratista con sus aparatos o equipos y el personal auxiliar
necesario, se presentar谩 al terreno a proceder a mensurar (medir) dicho terreno
conforme lo ha ordenado la Direcci贸n Regional de Mensuras Catastrales.
La ejecuci贸n de la
mensura tiene dos etapas:
1) Trabajo de campo:
consiste en realizar en el terreno, la medici贸n de los 谩ngulos y
distancias, determinaci贸n de las coordenadas geod茅sicas, colocaci贸n de los bornes,
etc. (en estos trabajos se utilizar谩 unos aparatos llamados Estaci贸n Total y
G.P.S.).
2) Trabajo de Gabinete:
consiste en hacer en la oficina del Agrimensor Contratista los c谩lculos, la computaci贸n del
谩rea del terreno, confecci贸n del pol铆gono de la parcela o solar y elaboraci贸n
del plano catastral.
Los requisitos para la
publicaci贸n de la mensura catastral, estar谩n establecidos por v铆a
reglamentaria.
Paso No.5.-
Presentaci贸n del trabajo de mensura a la Direcci贸n Regional de Mesuras
Catastrales.
Dentro del plazo
otorgado para la mensura, y ejecutado los trabajos de campo y gabinete, el
Agrimensor Contratista debe presentar a la Direcci贸n Regional de Mensuras
Catastrales, toda la documentaci贸n relativa a la mensura, para fines
de revisi贸n y aprobaci贸n.
De conformidad con el
p谩rrafo III del art铆culo 25 de la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario,
la Direcci贸n Regional de Mensuras Catastrales deber谩 pronunciarse en
cuanto a los trabajos de mensura dentro de los cuarenta y cinco (45) d铆as
siguientes a la presentaci贸n de los trabajos.
Paso No.6.- Remisi贸n
del expediente de saneamiento por la Direcci贸n Regional de Mensuras Catastrales al
Tribunal de Jurisdicci贸n Original territorialmente competente.
Dentro de los quinte
(15) d铆as posteriores a la fecha de la aprobaci贸n de los trabajo de mensura
por la Direcci贸n Regional de Mensuras y Catastro, dicha Direcci贸n
Regional, deber谩 enviar el expediente apoderando al Tribunal de Jurisdicci贸n
Original territorialmente competente para el inicio del proceso judicial del
saneamiento, de conformidad con el P脿rrafo VII, del Art铆culo 25 de la Ley
No.108-05 de Registro Inmobiliario
CONCESI脫N DE PRIORIDAD.
Al solicitar una
mensura catastral hay que pedir la concesi贸n de prioridad. La resoluci贸n de
concesi贸n de prioridad es una orden del tribunal superior de tierras que
aprueba el contrato entre la parte y el agrimensor contratista para darle
ejecuci贸n a la mensura catastral de una porci贸n de terreno cuyo saneamiento y
adjudicaci贸n de t铆tulos se ha considerado pertinente.
La iniciativa del
procedimiento de la mensura catastral puede recaer tanto en el Estado y se
realiza con fondos p煤blicos como en un particular, quien carga con los gastos
de la misma.
La ley de Registro de
Tierras prev茅 otro caso de mensura solventada con dineros del Estado y
ejecutada por la Direcci贸n General de Mensura Catastrales y es
denominada como Mensura por Administraci贸n. Estas mensuras han sido
descontinuadas tanto por razones econ贸micas como por el inter茅s de mantener
a la Direcci贸n General de Mensuras Catastrales como una oficina
revisora de trabajos y no competidora de mensura.
Cuando se trate de una
mensura contratada con el Estado o con particulares, el expediente sigue la
misma tramitaci贸n en el Tribunal de Tierras. La diferencia est谩 antes de llegar
a dicha jurisdicci贸n, en el primer caso se estila que el presidente de la
Rep煤blica otorga Poder al Abogado del Estado y al Director del Presupuesto
para que a nombre del Estado firmen el correspondiente contrato con el
agrimensor, estas mensuras como son hechas con fondos p煤blicos deben someterse
previamente a concurso, en el segundo caso el agrimensor contrata directamente
con el interesado.
Un expediente de
mensura catastral, se origina por el Tribunal despu茅s que los interesados han
agotado las diligencias de car谩cter privado como son la firma del contrato, la
obtenci贸n de los documentos y el cumplimiento de cualquier otro requisito
previo.
Los peticionarios de la
orden de prioridad deben enviar su instancia en triplicado, debidamente
firmada, en la cual deben constar sus nombres, profesi贸n, domicilio,
nacionalidad, estado civil; y si es casado, el nombre del c贸nyuge y r茅gimen
matrimonial.
Conjuntamente con la
instancia el solicitante deber谩 remitir a el contrato suscrito con el
agrimensor.
La Resoluci贸n de
Concesi贸n de Prioridad es dictada en C谩mara de Consejo; y tienen en principio
un car谩cter administrativo, y por ello no son susceptibles de ser recurridas en
casaci贸n. El Tribunal Superior de Tierras puede por decisi贸n motivada y no
sujeta a recurso, negar la solicitud de prioridad, quedando las partes que
hayan suscrito el contrato desligadas de todas sus obligaciones.
Esta Resoluci贸n puede
ser impugnada por cualquier persona que considere que la misma no debi贸
dictarse, y este propio pedimento puede ser impugnado. El Tribunal Superior de
Tierras es el competente para resolver el caso en 煤nica instancia.
Tienen derecho a
solicitar la mensura catastral, todas aquellas personas que pretendan ser
titulares de derechos, y deseen aprovecharse de las ventajas ofrecidas en el
sistema de la Ley de Registro de Tierras.
En el caso de que el
solicitante de la Mensura Catastral no act煤e en su calidad de
propietario del terreno, el costo de la mensura estar谩 su cargo, sin que pueda
exigir del propietario el reembolso del mismo, seg煤n el p谩rrafo I del Art. 48
de la Ley de Registro de Tierras.
Etapa del proceso judicial del
saneamiento
Definici贸n.
De acuerdo con el
art铆culo 26 de esta nueva ley, el Proceso Judicial "es el procedimiento
por ante los Tribunales Inmobiliarios que depura el derecho a registrar".
Paso 1.- Notificaci贸n a
los reclamante.
De conformidad con el
P谩rrafo I del Art铆culo 26 de la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, en un
plazo no mayor de quince (15) d铆as, el Tribunal de Jurisdicci贸n Original
apoderado del saneamiento, debe notificar a los reclamantes que se ha iniciado
el proceso de saneamiento para que 茅stos, antes de la primera audiencia cumplan
con los requisitos de publicidad precisados por la v铆a reglamentaria.
Paso No.2.-
Notificaci贸n a la Comisi贸n Inmobiliaria (El Abogado del Estado).
El P谩rrafo III del
art铆culo 26 de la Ley NO.108-05 de Registro Inmobiliario, establece que el
Tribunal de Jurisdicci贸n Original apoderado del saneamiento, debe poner en
conocimiento de la Comisi贸n Inmobiliaria (Abogado del Estado), del inicio del
proceso judicial del saneamiento e informarle la fecha de la primera audiencia,
para que dicho funcionario emita su opini贸n al respecto o comparezca a la
audiencia. La falta de comparecencia o de opini贸n de la Comisi贸n
Inmobiliaria (Abogado del Estado), se considerar谩 como la falta de inter茅s y la
no objeci贸n del Estado al proceso de saneamiento. De acuerdo con ese mismo
texto legal, la falta de opini贸n de la Comisi贸n Inmobiliaria (Abogado del
Estado) no impide, sin embargo, que el terreno sea adjudicado al reclamante.
Paso No.3.- Fijaci贸n de
Audiencia de Saneamiento.
De oficio, el Juez del
Tribunal de Tierras de Jurisdicci贸n Original apoderado del saneamiento, debe
fijar el a帽o, mes, d铆a y hora en que habr谩 de conocerse la primera audiencia
del saneamiento. El plazo para la fijaci贸n de la fecha de la primera
audiencia deber谩 ser fijado dentro de los sesenta (60) d铆as posteriores a la
recepci贸n del apoderamiento por el Tribunal de Jurisdicci贸n Original, de
conformidad con el p谩rrafo II del art铆culo 26 de la Ley No. 108-05.
Paso No.4.- Celebraci贸n
de la Audiencia.
De conformidad con el
art铆culo 58 de la Ley de Registro Inmobiliario, la audiencia "es
la etapa oral, p煤blica y contradictoria del proceso, donde las partes presentan
las peticiones, pruebas, argumentos y conclusiones que desean hacer valer
por ante la Jurisdicci贸n Inmobiliaria". De acuerdo con los
P谩rrafos I y II, este mismo texto, la audiencia es presidida por el Juez o los
Jueces apoderados del caso, y por cada audiencia se levantar谩 un acta donde se
registran los principales datos de la misma.
Seg煤n lo dispone el
art铆culo 59 de esta nueva ley, en el saneamiento el Juez celebrar谩 tantas
audiencias como lo considere conveniente y debe trasladarse al terreno tantas
veces como fuere necesario.
Las partes pueden ser
citadas para la audiencia, sea por acto de Alguacil, por citaci贸n directa del
Juez en una audiencia anterior o por los medios masivos de difusi贸n y
publicidad que el Juez considere conveniente. Si el saneamiento es
litigioso o controvertido, la citaci贸n a los reclamantes debe hacerse por acto
de alguacil.
De conformidad con el
P谩rrafo II del art铆culo 20 de la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario,
"en el proceso de saneamiento no se requiere ministerio de abogado, salvo
que el mismo t茅cnica y jur铆dicamente se torne litigioso", y que los
interesados podr谩n comparecer en persona.
En esta etapa puede
intervenir un abogado en representaci贸n del interesado (poseedor o reclamante),
por ser esta etapa donde se van a conocer los aspectos jur铆dicos del
saneamiento.
Paso No.5.- Sentencia
del Tribunal de Tierras de Jurisdicci贸n Original (Sentencia de Adjudicaci贸n).
De conformidad con el
art铆culo 67 de la Ley No.108-05 de Registro de Tierras, una vez que el
expediente quede en estado de fallo, el Tribunal tiene un plazo de 60 d铆as para
dictar su sentencia de adjudicaci贸n. En ese plazo el Juez apoderado debe
estudia el expediente y determinar la validez de las reclamaciones y la
legitimidad de las pruebas presentadas, y cu谩l de los reclamantes tiene una
posesi贸n m谩s caracterizada (es decir, si es por cultivo, cerca o mensura), y
cumple con los dem谩s requisitos exigidos por la ley (es decir, una posesi贸n
p煤blica, pac铆fica, no interrumpida, inequ铆voca y a t铆tulo de propietario; y por
el tiempo requerido), para adquirir el inmueble reclamado por prescripci贸n
adquisitiva.
Esta Sentencia del
Tribunal de Tierras de Jurisdicci贸n Original deber谩 contener:
a) El Tribunal que la
dict贸;
b) El nombre del Juez;
c) El nombre del
reclamante o reclamantes, con sus generales y domicilios;
d) El abogados o
abogados de los reclamantes, con el o los domicilios de sus estudios, si los
hay.
E) Una exposici贸n sumaria
de los hechos;
f) Los motivos
jur铆dicos en que se fundamenta dicha Sentencia, la cual no puede fundamentarse
煤nicamente en prueba testimonial; y,
g) El dispositivo de la
sentencia.
Paso No. 6.-
Publicaci贸n y Notificaci贸n de la Sentencia dictada por el Tribunal de Tierras
de Jurisdicci贸n Original.-
Dentro de un plazo no
mayor de dos (2) d铆as, contados a partir de la fecha de la
Sentencia dictada por el Tribunal de Tierras de Jurisdicci贸n Original,
dicha sentencia deber谩 ser publicada dentro de las instalaciones del Tribunal
que la dict贸.
De conformidad con el
p谩rrafo V del art铆culo 26 y del art铆culo 73 de dicha ley, en el caso del
proceso saneamiento, por ser de orden p煤blico, la sentencia del Tribunal de
Tierras de Jurisdicci贸n Original, adem谩s, deber谩 ser notificadas a las partes
por acto de alguacil.
En caso de domicilio
desconocido o en el extranjero, la notificaci贸n se har谩 de acuerdo al derecho
com煤n.
De conformidad con el
art铆culo 81 de esta nueva ley, el plazo para recurrir en apelaci贸n es de
treinta (30) d铆as, contados a partir de la fecha de notificaci贸n de la
sentencia por acto de Alguacil.
Despu茅s de vencido el
plazo de apelaci贸n, sin haber sido recurrida, dicha sentencia adquiere la autoridad de
la cosa irrevocablemente juzgada, excepto en el caso de que se haya intentado
el recurso extraordinario de la revisi贸n por causa de fraude, de
conformidad con el p谩rrafo VI del art铆culo 26 de la Ley No.108-05.
ETAPA DEL PROCESO DE
REGISTRO
Definici贸n.
De acuerdo con el
art铆culo 27 de esta nueva ley, el registro "es el acto por el cual se
expide el Certificado de T铆tulo que acredita la existencia del derecho, junto a
sus elementos esenciales, se habilitan los asientos de registros complementarios
y con ello se le da publicidad".
Paso No. 1.- Remisi贸n
de la Sentencia de Adjudicaci贸n por el Tribunal de Jurisdicci贸n Original que la
dict贸, al Registro de T铆tulos correspondiente.
De conformidad con el
p谩rrafo VII del art铆culo 26, de la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario,
dentro de los quince (15) d铆as posteriores a la fecha de recepci贸n de los
planos definitivos aprobados, el Tribunal de Jurisdicci贸n Original que dict贸 la
sentencia de saneamiento, deber谩 enviar al Departamento de Registro de T铆tulo
correspondiente, la sentencia irrevocable de saneamiento, acompa帽ada del plano
definitivo de mensura aprobado y toda aquella documentaci贸n complementaria,
para que se efect煤en los registros correspondientes y se expida el Certificado
de T铆tulo.
Paso No.2.- El
Certificado de Titulo.-
Dentro de un plazo no
mayor de treinta (30) d铆as, contados a partir de la fecha del recibo de la
sentencia definitiva e irrevocable, el Registro de T铆tulos correspondiente
deber谩 proceder a realizar los registros correspondientes y expedir el
Certificado de T铆tulo, de conformidad con lo que establece el p谩rrafo III del
art铆culo 27 de la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario.
LA POSESI脫N
De conformidad con las
disposiciones del art铆culo 2228 del C贸digo Civil Dominicano, la posesi贸n
no es m谩s que la ocupaci贸n, goce o disfrute de una cosa o de un derecho que
tenemos o ejercemos por nosotros mismos, o por otro que tiene la cosa o ejerce
el derecho de nuestro nombre.
De dicho texto podemos
inferir que existe la posesi贸n tanto en materia de bienes muebles,
como en materia de bienes inmuebles. Pero, las reglas jur铆dicas aplicables a
los bienes muebles no son las mismas aplicables a los bienes inmuebles, ya que
referente a la posesi贸n sobre bienes muebles el art铆culo 2279 del mismo C贸digo expresa
que "en materia de bienes muebles la posesi贸n vale t铆tulo", lo cual
no sucede con los bienes inmuebles, porque la posesi贸n per se, no hace al
poseedor propietario del inmueble pose铆do si no cumple con unas series de
condiciones establecidas por la ley, y que veremos m谩s adelante.
ELEMENTOS CONSTITUTIVOS
DE LA POSESI脫N.
La posesi贸n para que
sea efectiva tiene dos elementos constitutivos inseparables el uno del otro,
estos elementos son:
1) El
"Corpus", y
2) El
"Animus" .
El Corpus, es el
elemento material de la posesi贸n, es decir, es el ejercicio de actos de due帽o
que se ejercen sobre el inmueble pose铆do, como por ejemplo cultivarlo,
cercarlo, construir sobre el terreno, etc.
El Animus, es el
elemento intencional de la posesi贸n, es decir, es el deseo de ser propietario
del inmueble pose铆do.
De los dos elementos
constitutivos de la posesi贸n el corpus puede ser ejercido a trav茅s de otro,
pero el animus como elemento intencional de la posesi贸n s贸lo puede ser ejercido
por el verdadero poseedor.
CLASES DE LA
POSESI脫N.
De conformidad con las
disposiciones del art铆culo 4 de la Ley No. 1542 de Registro de Tierras, el
legislador dominicano en esta ley estableci贸 dos tipos de posesiones.
La Posesi贸n Material,
que no es m谩s que la exteriorizaci贸n del derecho de propiedad de un
terreno no saneado, que se caracteriza por la toma o apoderamiento f铆sico o
material del terreno. Ejemplo: cultivarlo, cercarlo, construirlo, etc.
La Posesi贸n Te贸rica,
que no es m谩s que la exteriorizaci贸n del derecho de propiedad de un terreno no
saneado, que se caracteriza por la toma o apoderamiento del terreno por medio
de la mensura del terreno.
CONFLICTOS EN LA
POSESI脫N.
En las reclamaciones de
los terrenos con la finalidad de registrarlos y obtener los Certificados de
T铆tulos que amparen los derechos, se presentan conflictos, cuando m谩s de
una persona alega tener la posesi贸n del terreno que se va a sanear, y hay que
determinar cu谩l de las posesiones es la m谩s caracterizada, es decir, cual de la
posesi贸n que tienen o alegan tener los reclamantes es m谩s v谩lida frente a la
otra. En este aspecto, el legislador dominicano, estableci贸 una especie de
categor铆a en cuanto a las posesiones. La Ley No. 1542 de Registro de
Tierras, de fecha 7 de Noviembre de 1947, en su art铆culo 4 distingue tres
categor铆as o modos que caracterizan, justifican o demuestran que un terreno se
encuentra pose铆do por una persona moral o f铆sica. Estos tres
modos o categor铆as de posesiones son:
1ra. Categor铆a de
Posesi贸n: Cuando quien posee el terreno lo tiene CULTIVADO, es decir, dedicado
a la agricultura, ya sea para su consumo y de su familia o
con fines comerciales, o lo tiene dedicado a cualquier otro USO LUCRATIVO, como
puede ser la construcci贸n de una vivienda, un comercio, etc.
2da. Categor铆a de
Posesi贸n: Cuando quien posee el terreno lo tiene debidamente CERCADO, o
delimitado por cualquier medio que se preste para indicar las colindancias del
terreno pose铆do.
3ra. Categor铆a de
Posesi贸n: Cuando quien posee el terreno lo haya MENSURADO por un Agrimensor
P煤blico y esa operaci贸n de mensura est茅 contenida en plano y acta de mensura
que hayan sido registradas. Cuando esta tercera categor铆a de posesi贸n exige el
registro de este trabajo, se presume que su registro debe ser hecho por
ante la Direcci贸n General de Mensuras Catastrales.
VICIOS DE LA POSESI脫N
El art铆culo 2229 del
C贸digo Civil, establece cinco vicios que hacen que la posesi贸n sea ineficaz
para surtir sus efectos v谩lidos, es decir, que no sea v谩lida para prescribir la
propiedad inmobiliaria, entonces decimos que la posesi贸n est谩 afecta por vicios,
lo que significa que aunque la persona tenga la posesi贸n, 茅sta no surte ning煤n
efecto v谩lido frente a las dem谩s personas que puedan alegar esos vicios.
Estos vicios son los
siguientes:
1) La clandestinidad.
2) La violencia.
3) El equ铆voco.
4) La discontinuidad
5) La precariedad.
DURACI脫N DEL PLAZO
DE LA POSESI脫N PARA QUE SEA EFICAZ PARA ADQUIRIR LA PROPIEDAD
INMOBILIARIA (PRESCRIPCI脫N ADQUISITIVA O USUCAPI脫N).
Los art铆culos del 2262
al 2266 del C贸digo Civil Dominicano, establecen la duraci贸n del tiempo o plazos
que deben transcurrir para que una persona pueda adquirir por prescripci贸n
adquisitiva el derecho de propiedad u otro derecho sobre un bien inmueble no
saneado.
De conformidad con el
art铆culo 2262 del C贸digo Civil Dominicano, deben transcurrir 20 A脩OS cuando la
prescripci贸n es aplicada para un poseedor o reclamante que no tiene "justo
t铆tulo", es decir, sin estar obligado el poseedor o reclamante a presentar
ning煤n documento (acto de venta, donaci贸n, permuta, daci贸n en pago,
testamento o legado, etc.) ni que pueda opon茅rsele la excepci贸n que se deduce
de la mala fe, lo que significa que no importa que haya habido buena o mala fe
en su posesi贸n, siempre que 茅sta sea p煤blica, pac铆fica, no interrumpida,
inequ铆voca y a t铆tulo de propietario, es decir, que cumpla con los requisitos
del art铆culo 2229 C贸digo Civil.
De conformidad con el
art铆culo 2265 del C贸digo Civil Dominicano, deben transcurrir 10 A脩OS cuando la
prescripci贸n es aplicada para un poseedor o reclamante si establece la prueba
de que adquiri贸 el inmueble de buena fe al momento de la adquisici贸n y con un
"justo t铆tulo" o documento (acto de venta, donaci贸n, permuta, daci贸n
en pago, testamento o legado, etc.), con la condici贸n de que el que se
consideraba como propietario con anterioridad, su causante o verdadero
propietario, viva o resida fuera del Distrito Judicial en cuya Jurisdicci贸n
radica o se encuentra el inmueble reclamado.
De conformidad con el
mismo art铆culo 2265 del C贸digo Civil Dominicano, deben transcurrir 5 A脩OS,
cuando la prescripci贸n es aplicada para un poseedor o reclamante si establece
la prueba de que adquiri贸 el inmueble de buena fe al momento de la adquisici贸n
y con un "justo t铆tulo"" o documento (acto de venta, donaci贸n,
permuta, daci贸n en pago, testamento o legado, etc.), con la condici贸n de que el
que se consideraba propietario con anterioridad, su causante o verdadero
propietario viva o resida dentro del Distrito Judicial en cuya Jurisdicci贸n
radica o se encuentra el inmueble reclamado.
LA PRESCRIPCI脫N.
De conformidad con las
disposiciones del art铆culo 2219 del C贸digo Civil, es un medio de adquirir o de
extinguir una obligaci贸n, por el transcurso de cierto tiempo, y bajo las
condiciones que determine la ley.
TIPOS DE PRESCRIPCI脫N.
De la lectura del
texto del art铆culo 2219 del C贸digo Civil, se infiere que existen dos tipos de
prescripciones:
LA PRESCRIPCI脫N
ADQUISITIVA O USUCAPI脫N: Que es un medio que la ley establece, luego de
transcurrido cierto tiempo y cumplidas ciertas condiciones determinadas por la
misma ley, mediante la cual una persona, puede ser considerada como propietaria
de un inmueble y adquirir el t铆tulo que la acredite como tal.
LA PRESCRIPCI脫N
EXTINTIVA O LIBERATORIA: Que es un medio que la ley establece, luego
de transcurrido cierto tiempo y cumplidas ciertas condiciones determinadas por
la misma ley, mediante la cual una persona, queda liberada de cumplir una
obligaci贸n, se extinga o pierda un derecho del cual era acreedor.
CONDICIONES
DETERMINADAS POR LA LEY PARA PODER PRESCRIBIR LA PROPIEDAD INMOBILIARIA.
El art铆culo 2229 del
C贸digo Civil, establece cinco condiciones que deben cumplirse para que una
persona pueda adquirir por prescripci贸n adquisitiva el derecho de la propiedad
inmobiliaria, al disponer, que "para poder prescribir, se necesita una
posesi贸n continua y no interrumpida, pac铆fica, p煤blica, inequ铆voca y a t铆tulo
de propietario".
La primera condici贸n es
que la posesi贸n sea continua y no interrumpida, y
¿Cu谩ndo la posesi贸n es
continua y no interrumpida?
Cuando la persona ha
mantenido la posesi贸n sin intermitencia, es decir, sin que haya intervalos o
dicho en un lenguaje m谩s sencillo que el poseedor no haya abandonado
su posesi贸n y ninguna otra persona ha ejercido actos o acciones de
propietario sobre ese mismo inmueble.
La segunda condici贸n es
que la posesi贸n sea pac铆fica, y
¿Cu谩ndo una persona
tiene una posesi贸n pac铆fica?
Cuando el poseedor ha
iniciado la posesi贸n y la ha mantenido hasta el d铆a de la audiencia del
saneamiento sin haber ejercido ning煤n acto de violencia, ni por 茅l para
poseer, ni por otras personas para evitar su posesi贸n, es decir, que su
posesi贸n no se haya basado en actos violentos, como por ejemplo romper una
cerca, romper un candado, etc.
La tercera condici贸n es
que la posesi贸n sea p煤blica, y
¿Cu谩ndo una persona
tiene una posesi贸n p煤blica?
Cuando dicha posesi贸n
es del conocimiento del p煤blico, es decir, a la vista de todo el
mundo, conocida por todos, sin que el poseedor disimule los actos materiales de
la posesi贸n frente a las personas que tendr铆an inter茅s en conocerla.
La cuarta condici贸n es
que la posesi贸n sea inequ铆voca, y ¿Cu谩ndo una persona tiene una posesi贸n
inequ铆voca?
Cuando no hay dudas en
la posesi贸n, es decir, cuando la posesi贸n es clara y precisa, tanto en la identidad del
poseedor, como del inmueble pose铆do y los actos realizados por el poseedor
revelan suficientemente su inter茅s de ser propietario (animus domini). Que no
hay duda si se est谩 en presencia de una posesi贸n verdadera o de una
detentaci贸n.
La quinta y 煤ltima
condici贸n es que la posesi贸n sea a t铆tulo de propietario o en calidad de
propietario, y ¿Cu谩ndo una persona tiene una posesi贸n a t铆tulo de
propietario o en calidad de propietario?
Cuando quien ejerce la
posesi贸n se considera due帽o o propietario del inmueble pose铆do, y tiene los dos
elementos constitutivos de la posesi贸n el " corpus y el animus", o
por lo menos el "animus", es decir, que tiene el dominio, poder
o control material o intencional sobre el mismo.
CONCLUSI脫N
Con este tema podemos
concluir en s铆ntesis, que el saneamiento es el proceso de orden p煤blico por
medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos
que recaen sobre 茅l y 茅stos quedan registrados por primera vez.
Cabe destacar, que para
la obtenci贸n del certificado de titulo que amparara el inmueble saneado, debe
pasar por una serie de procesos antes del mismo ser adjudicado a una persona,
dentro de esta serie de procesos podemos enunciar los que son la mensura, el
proceso judicial y registro, los cuales tambi茅n tiene un procedimiento a
seguir, los cuales est谩n plasmados en este trabajo, de acuerdo a la
Ley 108-05, sobre Registro Inmobiliario, el cual rige este procedimiento y
est谩 vigente en la Republica Dominicana hasta el momento.
Tambi茅n tenemos que la
mensura es el procedimiento t茅cnico por el cual se individualiza, ubica y
determina el terreno sobre el que se reclama el derecho de propiedad a
registrar. El proceso de mensura para saneamiento inicia con la autorizaci贸n
otorgada por la Direcci贸n Regional de Mensuras Catastrales
territorialmente competente, la cual debe estar precedida por la solicitud de
autorizaci贸n hecha por el reclamante.
Este tema es amplio, ya
que conlleva una serie de requisitos para la obtenci贸n del Certificado de
Titulo, que es lo que se persigue con el la acci贸n del proceso de saneamiento
del mismo, esperamos que haya quedado claro sus objetivos y an谩lisis del mismo.
BIBLIOGRAFIA
Ley 108-05 de Registro
inmobiliario de la Republica Dominicana.
Resoluci贸n No. 2669.
Reglamento General de Registro de T铆tulos.
Resoluci贸n
No.2454-2018, de fecha 19 de julio de 2018, que establece el Reglamento General
de Mensuras Catastrales.
El Reglamento para el
Control y Reducci贸n de Constancias Anotadas, aprobado mediante Resoluci贸n
No.1737-2007, en fecha 12 de Julio del 2007.
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