EL SISTEMA TORRENS ADAPTADO EN LA REPÚBLICA DOMINICANA

TEMAS:

EVOLUCIÓN DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA

ANTECEDENTE DEL SISTEMA TORRENS

PRINCIPIOS DEL SISTEMA TORRENS

ELEMENTOS ESENCIALES DEL SISTEMA TORRENS

EL SISTEMA TORRENS ADAPTADO EN LA REPÚBLICA DOMINICANA

ORIGEN  Y CLASIFICACIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD

EL ESTADO PROPIETARIO ORIGINARIO DE TODOS LOS TERRENOS DE LA 

REPÚBLICA DOMINICANA

LA PRUEBA ABSOLUTA DEL DERECHO DE PROPIEDAD

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— Gabriel Perez (@AbogadoGPerez) November 16, 2017

INTRODUCCION

El Sistema Torrens es un sistema de Registro de la propiedad propio del Derecho anglosajón, cuyo objetivo principal es lograr celeridad en los negocios inmobiliarios; pero no brinda toda la seguridad jurídica que sería de desear. Tanto es así, que en los países que lo utilizan, han prosperado los llamados seguros de títulos para dotar de cierta garantía la propiedad de los bienes inmuebles.

Si bien el propietario que figura en la inscripción no tendrá que probar una cadena de transmisiones con título suficiente del bien inmueble en cuestión, existe, como dijimos, la posibilidad de fáciles estafas y defraudaciones que obligan a los seguros mencionados. Este sistema se contrapone al sistema registral existente en los países más desarrollados jurídicamente hablando, como es el caso de España, Italia y Francia, dotados de un sistema notarial latino.

En estos sistemas, la persona de un funcionario imparcial actúa en la confección del acto o negocio jurídico, garantizando así la libre voluntad de los contratante y la posibilidad de volver sobre las causas de adquisición y analizarlas respecto a su valía y veracidad, lo que no ocurre en los sistemas anglosajones.

El sistema Torrens aparece por primera vez en Australia Meridional, tras la implementación realizada por su Premier, Sir Robert Torrens, en 1858. Hasta entonces, existían dos tipos de propiedad distinguidas por su origen. Aquellos propietarios cuyo derecho provenía directamente de la Corona tenían una propiedad de especial solidez.

No así aquellos que habían obtenido la propiedad mediante transmisión (compraventa, sucesión, donación, etc), quienes podían sufrir las consecuencias de eventuales ventas por parte de no propietarios, evicciones y demás.

La llegada del sistema Torrens unificaría los tipos de propiedad en Australia, pero más tarde, movido por los intereses de capitales de las aseguradoras, se extendería a otros países, cuyos derechos no evolucionados admitieron el sistema sin advertir la inseguridad que genera. Aún hoy las grandes aseguradoras procuran hacer insertar este primitivo sistema para mejorar los frutos de sus servicios.

I. EVOLUCIÓN DE LAS TRANSMISIONES INMOBILIARIAS

           

La evolución histórica de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana se circunscribe a seis grandes períodos en el derecho de tierras.  El primer período se inicia con la “Bula Inter Caétera", o “Noverum Universi”, del Papa Alejandro VI, del 3 de mayo del 1493, en ella se legitima la conquista del nuevo mundo invistiéndose a la Corona española con el derecho de propiedad de las tierras descubiertas.  En ese período convivieron la propiedad pública, arbitraria con el uso de la fuerza del conquistador y la propiedad clandestina de los oprimidos, consistiendo éste último un uso forzado por las circunstancias que con el tiempo fue creando derecho.

En 1513 aparecen las primeras disposiciones sobre reparto territorial en forma legislativa.

La merced fue una compensación hecha por el Monarca de terrenos de su propio patrimonio y del de la Corona por servicios militares o públicos que incluía el derecho a vender como propios los terrenos, pasados cuatro años de posesión, constituyéndose como el sistema legal de adquisición. Es limitada en el tiempo debido a que  las concesiones se hacían por el tiempo que fuere la voluntad del Monarca, salvo el término de posesión para los que hubieren fundado sus casas y cumplido de una manera permanente durante años las obligaciones de la concesión.

Otro medio muy particularmente castellano de adquisición de la propiedad inmobiliar fue el de los repartimientos o conjunto de operaciones mediante las cuales la Corona española administraba y distribuía las tierras descubiertas. Su interés para los estudiosos de la historia del derecho de propiedad en América y en particular para Santo Domingo, estriba en que fue el primer sistema establecido por España en las tierras recién descubiertas a medida que eran arrancadas a los aborígenes y entregadas a los conquistadores y colonizadores a principios del siglo XVI.

El segundo período se inicia con la llamada Ley de Amparo Real del 20 de noviembre del 1578, la misma ratifica el derecho de propiedad de la Corona española sobre las tierras y se establece un procedimiento para amparar los derechos de propiedad a poseedores que tuvieran una prueba escrita preexistente basada en la  merced. Más tarde, la Ley de composición de tierras del 17 de marzo del 1631 dispuso que todos los ocupantes de tierras en exceso fueran sometidos a moderadas composiciones, se les entregaran títulos de sus posesiones y se les vendiera el resto.  Esta Ley además aumento a diez años la anterior prescripción de cuatro. Estas dos disposiciones, conjuntamente con la creación del Consejo de Indias, y las Cédulas Reales, constituyeron lo que se conoce como las Leyes de Indias. 

En ellas surgen las “Capitulaciones”, o convenios entre la Corona y un particular,  además se crea la denominada propiedad realenga, cuyo dueño era el Rey, pero no como Monarca sino como un señor feudal más. También la propiedad eclesiástica o abadenga, propiedad de las abadías y órdenes religiosas, vastas y privilegiadas, que tuvo una poderosa influencia, a veces mayor que la del poder público.

El tercer período se inicia a raíz de la independencia de 1844, cuando regía en el país el Código Civil francés de 1804 “napoleónico”, que había sido impuesto por el dominador haitiano desde 1822, con ese hecho adquiere la nueva República,  que surgía libre e independiente, todos los derechos que sobre  estas tierras tenía en su patrimonio la Corona de España.

Como no se había legislado aún de manera especial sobre los terrenos comuneros, era necesario acudir para la partición de los mismos al Código de Procedimiento Civil, lo que hacia que una partición fuese un procedimiento largo, costoso e imperfecto, puesto que la demanda debía ser notificada a tantas partes como accionistas existieran, corriéndose el riesgo de que muchas veces después de concluido un procedimiento de partición apareciera un nuevo accionista que no había sido notificado y cuyos derechos era preciso tener en cuenta.

El cuarto período comienza con la Ley de División de Tierras Comuneras  del 21 de abril del 1911, durante el gobierno del Presidente Ramón Cáceres, éste fue el primer intento serio del legislador para organizar de manera definitiva y realizar el procedimiento de división de dichos terrenos. Algunas de las disposiciones contenidas en la mencionada Ley fueron transportadas a Ley vigente (Ley 1542, Artículo No. 89 al 117).

El quinto período surge con la promulgación de la Orden Ejecutiva 511 del 21 de julio del 1920 durante la ocupación militar norteamericana, que introduce el Sistema Torrens de registro de propiedad inmobiliaria. Ese sólo hecho representa un acontecimiento legal de trascendental importancia,  que necesariamente tenía que marcar un período  en la historia de la  propiedad inmobiliaria en este país.

El sexto período nace con la Ley  Sobre Registro de Tierras No. 1542, de fecha 11 de octubre de 1947, legislación netamente dominicana, que representa un acontecimiento  de extraordinaria importancia para nuestra historia, donde los dominicanos manifestamos la voluntad  de darnos el régimen legal de la tenencia de la tierra que nos rige.

1. Sistema de transmisión de la propiedad inmobiliaria.

Un sistema de registro es un conjunto de principios que, por sus afinidades, organización y objetivos, forman un cuerpo doctrinal. Es características de todo sistema perseguir un fin, un propósito. De lo contrario, no tendrá consistencia ni causa objeto ni razón de ser.  Un sistema de registro de propiedad inmobiliaria es, pues, el conjunto de principios y reglas que sirven a un Estado para mantener el control, supervisión y estabilidad de los derechos que recaen sobre las tierras y sus accesorios, así como de la transferencias o gravámenes que tengan como objeto esos derechos.

Cada uno de los sistemas de registro de la propiedad inmobiliaria y sus desmembraciones tiene sus características que les son propias.  Ellas lo distancian y lo diferencian de otros sistemas.  Resulta normal que existan diversos sistemas de registro de la propiedad inmobiliaria en el mundo. Esto así porque cada Nación, cada pueblo, cada regio, cada Continente, tiene su propia historia y su propia realidad. Y el sistema que adoptan tiene que ser el producto de esa historia y de esa realidad.  Los sistemas de registro derecho de propiedad inmobiliario están sintetizados en cuatro sistemas que reúnen todas las formas que los diversos Estados han adoptado para registrar y controlar los derechos inmobiliarios, ellos son: el sistema informal, el judicial, el ministerial y el torrens.

2. El Sistema Informal

Este conjunto de principio y normas que rigió la propiedad inmobiliaria y los actos traslativos de derecho que la afectan es propio de Inglaterra, por lo que se fundamenta en el derecho consuetudinario ingles, y como tal adopta los principios y normas de ese sistema jurídico. No tiene reglas escritas y su principal característica es que no tiene ninguna formalidad de registro. Ese sistema se caracteriza también por no instituir la publicidad, ni la legalidad que surge de la depuración de los derechos, ni la especialidad, ni la autenticidad como principios, así como no se lleva ningún libro registro de la propiedad inmobiliaria, tampoco se registran las transferencias de derechos que se realizan. Para realizar la transferencia de los derechos inmobiliarios, les basta con la entrega al causahabiente de los documentos de las tierras que estén en poder del causante.

3. El Sistema Judicial

Es el que mantiene el registro y control de los derechos inmobiliario en Alemania. También lo tienen algunos países de Europa. Se llama judicial debido a que las funciones de registrador la ejerce un Juez, dicho magistrado se denomina Juez conservador. Este sistema es el que tiene más coincidencias con el sistema torrens que tenemos en la República Dominicana.  Se debe a que ambos tienen un origen inglés remoto.  Se caracteriza por el registro y control oficial que se ejerce sobre los derechos que recaen sobre las tierras y sus accesorios, además en este sistema los derechos inmobiliarios que se registran no surgen de una depuración previa. De donde surgen otras características como son: la publicidad, legalidad y especialidad.

4. Sistema Ministerial

Este es el sistema de transcripción de actos relativos a los derechos inmobiliarios que está vigente en Francia. El sistema ministerial es oficial, el Estado organiza el sistema por medio del ministerio de un funcionario público, denominado Conservador de Hipotecas, dicho funcionario es nombrado por el Poder Ejecutivo.  Otra característica de este Sistema es que aunque cumple con el principio de la publicidad, porque transcribe documentos, anota derechos y sus transferencias, no ofrece ninguna garantía legal respecto del derecho que anota, en virtud de que no depura los derechos que lleva en el libro de transcripciones. Además, las transcripciones se hacen en razón de las personas, no de los inmuebles. Contrario al Sistema Torrens, que toma en cuenta el inmueble, no las personas. En nuestro País aún está vigente el Sistema Ministerial como una reminiscencia del pasado.  Actualmente contenida en la Ley 637 de fecha 12 de diciembre del 1941. La transcripción de los actos relativos a los inmuebles no registrados es obligatoria para que puedan surtir efecto frente a los terceros y para hacerlo valer en justicia.

5. Sistema Torrens

Este sistema establece el régimen legal de la tenencia de las tierras más científico, organizado, seguro y coherente de todos los sistemas que existen en el mundo.  Su característica esencial está en que cumple a cabalidad con los principios de publicidad, legalidad, autenticidad y especialidad.

II. ANTECEDENTE DEL SISTEMA TORRENS

El Sistema Torrens deriva su nombre de su autor Sir Robert Torrens, de Australia del Sur,  a quien le preocupaban los inconvenientes y contratiempos que surgían en Inglaterra para la mutación de la propiedad inmobiliar, por la falta de un documento firme e inatacable justificativo del derecho de propiedad, la carencia de un registro científico de la propiedad inmobiliaria y de las grandes exigencias requeridas para la realización de cualquier operación jurídica, debido a la imperfección de los sistemas de registro hasta entonces en vigor, deficiencias de que adolecía también el Sistema francés vigente en nuestro país.

Pensó que podía establecerse un procedimiento o sistema similar al que se operaba con los barcos para su registro y venta, lo que se hacia con relativa facilidad y seguridad, pues bastaban, en caso de una operación de esa naturaleza, con examinar los registros públicos para saber quien era el dueño de la nave y después de realizada la operación hacer un nuevo registro a favor del comprador y cancelar el registro anterior, conservándose así una fuente permanente de donde todo el mundo pudiera cerciorarse de quien era el propietario actual de la nave y el origen de ese derecho.

Sir Robert Torrens preparó un proyecto de Ley contentivo de su idea y después de una serie de luchas y de gran oposición logró al fin que su proyecto se convirtiera en realidad y fuera implantado en Australia en el año de 1858, con tan buen éxito que poco a poco ese sistema ha sido adoptado por muchos países, entre ellos la República Dominicana.

1. Diferentes sistemas Torrens

Son muchos los países que usan el Sistema Torrens para garantizar el registro de los derechos inmobiliarios.  Entre ellos, está Australia del Sur, que fue su cuna, Inglaterra y Canadá; a algunos estados de los Estados Unidos de América y algunas colonias francesas; Argelia, Madagascar, Túnez, entre otros. Se aplicó por primera vez en Australia del Sur a partir del 2 de julio del 1859, aunque la Ley fue aprobada el 27 de enero del mismo año, la cual fue denominada “Real Property Act”.

III. PRINCIPIOS DEL SISTEMA TORRENS

Todo sistema bien organizado debe reunir cuatro principios o características que encontramos en el sistema torrens: publicidad, legalidad, autenticidad y especialidad.

1. La publicidad

La publicidad se produce con toda una fuente de informaciones que se crea sobre el inmueble. Desde el sistema de notificaciones y avisos durante el proceso de saneamiento catastral, hasta  la inscripción de los derechos en el Libro-Registro.

Consiste en organizar una fuente de información  para los terceros;  es decir,  cuando se transcribe el Decreto de Registro por ante el Registrador de Títulos correspondiente;  el cual consiste en copiarlo in extenso en el libro registro en la oficina de Registro de Títulos; es de ahí que los actos constitutivos o traslativos de derechos reales, a fin de que sean oponibles a terceros deban ser sometidos a los requisitos de publicidad, principalmente aquellos actos que recaen sobre los inmuebles. Los artículos 185 y 186 de la Ley de Registro de Tierras disponen que luego del primer registro, cualquier acto que se relacione con los derechos registrados solamente surtirá efectos frente a los terceros cuando  se haya cumplido con las formalidades previstas por esas disposiciones legales, y desde entonces son oponibles a terceros.

La jurisprudencia y la doctrina han sentado el criterio de que a partir de la sentencia final del saneamiento, los terrenos en cuestión se consideraran registrados, sin importar que el registro material no se haya efectuado en el libro registro.  Esto se debe a que a partir de la sentencia final de saneamiento,  ya los derechos están depurados y reconocidos.

2. La legalidad

Para que no se registre y no se transmita ningún derecho que no haya sido previamente depurado; es decir, como consecuencia de una decisión o fallo del Tribunal de Tierras, producto del proceso del saneamiento.  Este elemento encuentra su consagración legal en el artículo primero de la Ley actual que define el objeto de la Ley; y en aquellas disposiciones que se refieren a la competencia del Tribunal en el Artículo No. 86 de la citada Ley.

La expresión empleada por la Ley “SANEARÁ el título relativo a dichos terrenos”, frase que reproduce la misma idea contenida en el Artículo No. 70 de la Ley de Registro de Tierras de 1920, cuando decía: “todos los intereses encontrados serán resueltos por el tribunal”, convierte al Juez en un elemento activo en el procedimiento, por oposición al papel pasivo que desempeña el Juez en los tribunales ordinarios.  Lo obliga a analizar todas las pretensiones de los reclamantes, aún buscando prueba que ellos no le hayan presentado,  con el propósito de dar el derecho a quien realmente lo tiene aunque no lo haya solicitado.

De ahí que ante el Tribunal de Tierras pueda resultar adjudicataria de un derecho una persona que no lo haya reclamado. Esa misma disposición obliga al Juez a hacer una investigación amplia, plena, en relación con el inmueble objeto del saneamiento y sus mejoras, y en relación con todos los derechos reales que puedan afectar esa propiedad y que deban ser objeto de registro, hipotecas, anticresis, servidumbres, medianería entre otros, sin exclusión alguna, puesto que la forma general empleada por la Ley no excluye ningún derecho. Esto obliga también al Juez a aplicar de oficio disposiciones legales que en el derecho común sólo podrían aplicarse si las partes lo solicitan, por ejemplo, la prescripción. El principio de la legalidad se cumple, al depurar el Tribunal por su sentencia el derecho cuyo registro se ordena.

3.  Autenticidad

La autenticidad le viene del Certificado de Título, que es oponible a todo el mundo, incluyendo al Estado. Y tiene la garantía de éste.  Para que la persona titular de ese derecho; acto que, por emanar de un funcionario competente para expedirlo, deba tener fe; es decir la autenticidad queda otorgada por el Certificado de Títulos que es expedido por el Registrador de Títulos del departamento correspondiente una vez se haya transcrito el correspondiente Decreto de Registro. Este documento tiene fuerza legal de conformidad con el Artículo 173 de la Ley de Registro de Tierras. Por consiguiente, el Estado pone en manos de la persona que ha saneado catastralmente su inmueble un documento auténtico, el Certificado de Título, el cual le da o le reconoce en todo momento su derecho frente a todo el mundo, de manera que tiene un carácter erga omne, es imprescriptible, irrevocable e inatacable. Hace prueba legal ante todos los Tribunales de la República.

Ese acto, por satisfacer todas las exigencias de la ley, y emanar de un funcionario creado para otorgarlo, es un acto auténtico. Su fuerza probatoria es absoluta. El principio de la autenticidad puede concretarse en esta idea: la autenticidad es una consecuencia de la legalidad y la publicidad y resulta del hecho de investir a una persona del derecho registrado por medio de un documento que expide el oficial público que está autorizado para ello, con todos los requisitos que la ley exige para el caso.

4. La especialidad

Esta resulta como una de las características del sistema Torrens, para la individualización del inmueble por la mensura catastral y del hecho de reservarle en el Libro Registro un lugar especial a cada inmueble, lo que viene a ser algo así como la prueba del estado civil de ese inmueble, desde que se hizo el primer registro.

La especialidad consiste en la correcta determinación e individualización de los sujetos, objetos y causas del derecho a registrar.

IV. ELEMENTOS ESENCIALES DEL SISTEMA TORRENS.

El sistema torrens está contenido en cuatro principios  y para que estos puedan cumplirse a cabalidad es necesario que estén sustentados en los elementos siguientes:

1. Individualización de la tierra.

Elemento esencial y primero en orden de procedimiento, en el cual reposa éste. No es posible determinar con exactitud un derecho si antes no está determinada con precisión la cosa sobre la cual recae ese derecho.

2. Prueba del derecho de propiedad frente al Estado.

La eficacia del sistema reposa en la garantía que ofrece el Estado de la certidumbre y de la existencia de los derechos registrados. Para la concepción de esta garantía el Estado se considera, como en realidad lo es, propietario originario de todas las tierras sobre la cual ejerce su dominio.  Si el Estado, por intermedio de sus funcionarios, no es convencido de que un derecho de propiedad absoluta que emane de él en esa forma existe sobe la tierra, no prestará su garantía que tiene la virtud de ser absoluta, eficaz, obligatoria y forzada frente a todo el mundo.  No basta probar que un instrumento de transmisión justifica el derecho de un reclamante o que una persona tiene mejor derecho que esta, es necesario, obligatorio probar que se tiene ese derecho derivado por sí o por los cedentes, del Estado, ya por convención, concesión, venta, etc. O por prescripción, por usucapión.

3. Creación de un certificado de derecho (Certificado de Título que emana del Estado).

Sólo entonces el Estado podrá, sin cometer injusticia, garantizar por medio de un certificado, el derecho originariamente registrador, que es siempre un derecho de propiedad. La única forma para conservar esa garantía, en los registro posteriores, es la de intervenir en cada una de ellas súper vigilando cuidadosamente las operaciones por medio de funcionarios especializados que cuidarán de que ella sean realizada dentro de los requisitos exigidos para garantizar el interés de los terceros.

4. Irrevocabilidad y perpetuidad del derecho registrado.

El certificado de titulo, así expedido es irrevocable, en el sentido de que no puede ser anulado, ni menoscabado en su fuerza legal por ninguna decisión de ninguna autoridad judicial o administrativa, excepto en los casos de fraudes previsto por la ley.  Su perpetuidad es consecuencia de la garantía del Estado. El derecho consagrado en el certificado no se pierde jamás, ni se menoscaba en su forma registrada, no obstante el no uso que de él haga el beneficiario o del uso agresivo que contra él pueda hacer un tercero.  Por lo tanto la prescripción y la usucapión han sido eliminada como forma de adquirir frente al terreno registrado.

5. Consagración de las anotaciones preventivas.

La irrevocabilidad del certificado y el principio de que solo tiene existencia los derechos que lo afecten por las anotaciones en él.  Se resume en que todo contrato que no sea inscrito en el Registro de Titulo y transcrito en el certificado de titulo no existe, no se le puede oponer a tercero.

6. Creación de un fondo de indemnización.

El interés de mantener el principio de irrevocabilidad del título es tan grande, que el Estado prefiere crear un fondo de indemnización por contribución proporcional de los dueños registrados, para pagar de él cualquier perjuicio que pueda ser ocasionado a un tercero en el procedimiento de aplicación de la Ley.

7. Caracteres generales en los Sistemas de registro

Aplicación del principio de publicidad.  El primero de los cuatro caracteres, el de la publicad, o sea la circunstancia de que el derecho de propiedad y sus afectaciones tomen nacimiento con la formalidad de la inscripción, es al ser hecho publico por medio de ella, aparece como condición indispensable en el derecho germánico.

Aplicación del principio de legalidad: Este principio también es común al derecho germánico, el juez de registro no inscribe, si no se le prueba los requisitos necesarios para la inscripción, característica también aplicada en las legislaciones hispanoamericanas, Cuba y Puerto Rico.

Aplicación del principio de autenticidad: El derecho germánico consagra la autenticidad del registro, aunque con la misma extensión que lo consagra el Sistema Torrens. El derecho español contiene la autenticad, en el mismo sentido que el derecho alemán, pero restringido solamente a la inscripción hipotecaria, para la protección de los terceros, Cuba y Puerto Rico siguen el sistema español.

Aplicación del principio de especialidad: El derecho germánico y el derecho español aplican plenamente el principio de especialidad para el registro inmobiliario. Es indispensable que para cada finca se reserve en el registro un lugar especial “la hoja de registro”. 

V. EL SISTEMA TORRENS ADAPTADO EN LA REPÚBLICA DOMINICANA

El Sistema Torrens adoptado en la República Dominicana tiene su origen la ley de la Isla Filipinas de 1902.  En nuestro país fue promulga bajo el nombre de la Ley de Registro de Tierras al igual que la Ley sobre División de Terrenos Comuneros del año 1911, son los dos grandes esfuerzos legislativos hechos en el país con el propósito de resolver el problema de las tierras comuneras y de organizar un sistema de registro de la propiedad inmobiliar, de carácter científico y permanente, lo que en la primera de estas leyes se ha logrado como una conquista jurídica en materia de registro inmobiliar que honra y distingue a la República Dominicana entre aquellos países de más avanzada legislación en ese aspecto,  ya que los títulos que se adquieren de conformidad con dicha Ley, tienen un carácter de irrevocables, perpetuos y absolutos como una consecuencia lógica y obligada de las condiciones de publicidad, autenticidad, legalidad y especialidad del Sistema Torrens, y sobre los cuales, por tanto, no pueden surgir transcurrido cierto tiempo, conflictos de ninguna naturaleza en cuanto al derecho de propiedad se refiere y cuyo título tiene la garantía del Estado.

Estos títulos son pues, imprescriptibles e inatacables y de ahí la inmensa ventaja del saneamiento catastral. Sólo así, con esa gran ventaja pudo imponerse en el país un procedimiento y una legislación totalmente distinta a la imperante por siglos, en cuanto al sistema de registro de la propiedad inmobiliar se refiere.

1. Características del Sistema Torrens dominicano

Los cuatro principios de publicidad, legalidad, especialidad y autenticidad, que constituyen la base, el fundamento de todo sistema de registro científicamente organizado y que son la piedra angular del Sistema Torrens, se encuentra formalmente incorporado al Sistema Torrens dominicano, no solamente por el conjunto de sistema, sino por disposición expresa de una serie de artículos de la Ley de Registro de Tierras.

VI. ORIGEN  Y CLASIFICACIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD

El derecho de la propiedad inmobiliaria en la América Hispana varió en su esencia según cambió el interés económico del gobierno español  durante los tres siglos del periodo colonial.  Al principio el interés principal en este aspecto fue el de poblar y de facilitar a los colonizadores la ocupación de las vastas áreas de las islas antillanas y del continente. Durante ese primer período, que podría llamarse de “política colonizadora”, la propiedad se adquiría por donación gratuita directa de la Corona o indirectamente a través del Gobernador y la Real Audiencia. Estas donaciones se hicieron generalmente a los nuevos pobladores que fuesen generalmente de “condición y calidad”.

Más adelante la Constitución de 1821 determinó que la parte española de Santo Domingo, sería un Estado soberano y declaró abolida la constitución de la Monarquía española. Esta es la primera actuación jurídica que convierte a la que luego fuera República Dominicana en cesionaria de los derechos territoriales de la Corona de España.

La independencia de la Patria a través de la Constitución de 1844 consagra en su Artículo No.2, lo siguiente: “La parte española de la Isla de Santo Domingo y sus Islas adyacentes, forman el territorio de la República Dominicana”, posteriormente en el Artículo No.21 de la citada Constitución se consagra “el derecho de propiedad como inherente a la personalidad humana y dispone que nadie puede ser expropiado, sino por causa de utilidad pública, previa justa indemnización”. (En todas las modificaciones hechas a la Carta Magna, este artículo se ha mantenido vigente). 

Hasta ese momento no había ningún registro organizado en lo que se refiere al derecho de propiedad, es decir, que no existía ninguna oficina pública donde los actos relativos a la transmisión del derecho de propiedad fueran objeto de alguna intervención directa o indirecta por parte de las autoridades.

1. Origen y clasificación en el derecho ingles

El derecho de propiedad anglosajón fue de tres géneros, a saber, Falkland, bookland y laenland. 

El falkland es la forma primitiva de propiedad de las tierras, ella es poseída por personas privadas que forman parte de la comunidad de la aldea y quines la cultivan de acuerdo con el falk o ley consuetudinaria. Los propietario de tales tierras fueron frecuentemente hombres libres, ellos tenían el suelo pero sin estar sujeto a señorío alguno, suelo que pasaba a sus herederos.

El bookland era de origen eclesiástico. Fueron donaciones del rey a la iglesia.

Y laenland fueron arrendamiento o comodatos de tierra hecho usualmente por la iglesia fuera de las posesiones que le habían sido concedidos por el rey.

En el derecho anglosajón también existieron otras formas de propiedad como son: el sistema de las comunidades anglosajonas, el derecho moderno real Estate, etc.

2. Origen y clasificación en el derecho dominicano

La Bula Noverum Universi: El origen del derecho de propiedad dominicano tiene numerosos puntos comunes con el origen del derecho de propiedad anglosajón, aun cuando tiene como punto de partida una situación jurídica determinada: la Bula Noverum Universi, ideada para legitimar la conquista de la parte occidental del mundo, descubierto por Colón.

La merced: fue una compensación hecha por el Monarca de terrenos de su propio patrimonio y del de la Corona por servicios militares o públicos que incluía el derecho a vender como propios los terrenos, pasados cuatro años de posesión, constituyéndose como el sistema legal de adquisición. Es limitada en el tiempo debido a que  las concesiones se hacían por el tiempo que fuere la voluntad del Monarca, salvo el término de posesión para los que hubieren fundado sus casas y cumplido de una manera permanente durante años las obligaciones de la concesión.

La posesión: Uno de los hechos más significativos e importantes en el desarrollo del derecho de propiedad dominicano, fue el reconocimiento que desde un principio hicieron los reyes de España de la influencia de la posesión en la adquisición de la tierras.

La venta: Desde los primeros años de la colonia, la Corona a diferencia del sistema ingles en el cual la tenencia de la tierra queda subordinada al sistema feudal de concesión a cambio de retribución de servicios, cede a título de venta sus terreno al pregón y sin perjuicio de los indios.

Las composiciones y los amparos: Con la Ley de Amparo Real del 20 de noviembre del 1578, se ratifica el derecho de propiedad de la Corona española sobre las tierras y se establece un procedimiento para amparar los derechos de propiedad a poseedores que tuvieran una prueba escrita preexistente basada en la  merced. Más tarde, la Ley de composición de tierras del 17 de marzo del 1631 dispuso que todos los ocupantes de tierras en exceso fueran sometidos a moderadas composiciones, se les entregaran títulos de sus posesiones y se les vendiera el resto.  Esta Ley además aumento a diez años la anterior prescripción de cuatro. Estas dos disposiciones, conjuntamente con la creación del Consejo de Indias, y las Cédulas Reales, constituyeron lo que se conoce como las Leyes de Indias. 

En ellas surgen las “Capitulaciones”, o convenios entre la Corona y un particular,   además se crea la denominada propiedad realenga, cuyo dueño era el Rey, pero no como Monarca sino como un señor feudal más. También la propiedad eclesiástica o abadenga, propiedad de las abadías y órdenes religiosas, vastas y privilegiadas, que tuvo una poderosa influencia, a veces mayor que la del poder público.

VII. EL ESTADO PROPIETARIO ORIGINARIO DE TODOS LOS TERRENOS DE LA REPÚBLICA DOMINICANA

El principio del Estado propietario originario no es nuevo, ya lo vimos en el derecho colonial cuando estudiábamos las Leyes de Indias, cómo los soberanos españoles lo invocaban en su beneficio, basándose en la investidura que habían recibido del Santo Padre, por medio de la Bula “Inter Caétera”, de fecha 3 de mayo del 1493, por medio de la cual estas tierras fueron puestas “bajo su jurisdicción y dominio” y les fueron “concedidas, donadas y asignadas”; Los derechos de la Corona se confundían en aquel entonces, con los del Estado Español. Mediante la Ley de Amparo Real del 20 de noviembre de 1578, dictada por Felipe II, los reyes dispusieron “que todas las tierras que se posean sin justos ni verdaderos títulos”, les sean restituidas,  ya que ellas pertenecen a su “patrimonio y corona real”.

También la Ley de Composición de tierras de fecha 17 de mayo de 1631, dictada por Felipe III repite la idea del estado propietario originario y ordena que en  “Las tierras compuestas”  se dejan los dueños en pacífica posesión y que los que se hubieren introducido y usurpado más de lo que les corresponda, sea admitida una moderada composición y se les despachen nuevos títulos.  La misma idea impera en la Constitución de 1821  y en la de 1844, y de un modo más completo en la Ley de Bienes Nacionales de fecha 2 de julio de 1845, al sentar en su artículo 1ro. el principio de que son bienes nacionales “todas las propiedades sin dueño conocido”, situadas en el territorio de la República Dominicana.

1. El derecho no titulado

El derecho no titulado se caracteriza en principio, por la posesión o sea la aprehensión material de la cosa; y como en el estado primitivo de la sociedad no existía el derecho de propiedad, posesión y propiedad se confundían.  Eran una sola cosa.  Se identificaban.  Actualmente es un hecho inicial que sirve de fundamento para adquirir por prescripción, siempre que se reúnan los demás caracteres exigidos por la ley; pero, que se distingue del derecho de propiedad y que puede tenerse independientemente de éste, aunque generalmente una de las formas, la más caracterizada de hacer ostensible ese derecho, es poseyendo materialmente la cosa. Y para que el derecho no titulado pueda llegar a ser un derecho saneado, depurado y titulado es necesario agotar todos los requisitos de la Ley de Registro de Tierras.

2. El derecho titulado

La primera forma del derecho de propiedad titulado aparece lógicamente en la concesión del propietario originario; en la concesión del soberano, rey o Estado. La concesión escrita, el derecho titulado se va disolviendo en el tiempo a consecuencia de las sucesivas transmisiones y a consecuencias de fenómenos históricos y sociales que son los mismos que han creado el estado de incertidumbre de nuestro derecho.  La mayor parte de la documentación del derecho de propiedad inmobiliar corresponde, sin duda alguna a la documentación privada, o sea aquella que transmite derecho entre particulares, sin poderse determinar el título que los acredita su fuente de origen en una concesión de propietario originario.

VIII. LA PRUEBA ABSOLUTA DEL DERECHO DE PROPIEDAD

La prueba absoluta es el camino para llegar a una finalidad: el fallo absoluto. La necesidad del fallo absoluto queda manifestado por el carácter de absoluto que le da el Sistema Torrens, que le da la Ley, al certificado de título: y este carácter absoluto del certificado de título responde a la naturaleza misma del derecho de propiedad, que es absoluto.

La prueba absoluta del derecho de propiedad se resume principalmente en el litigio de saneamiento, en el que se obliga a todo el mundo no solamente a las partes envuelta, la lucha deja de ser relativa entre dos parte y se convierte en general, absoluta, todos los interesados o reclamantes tendrán que comparecer ante el Juez y mostrar sus pruebas.

La prueba deja de ser privada. No solo las dos partes, o todas las partes tendrán derecho a proponer prueba y oponerse a la de sus adversarios, sino que el Juez represente del interés de “todo el mundo”, tendrá el mismo derecho, con las limitaciones indicada por la ley.

El juez no estará obligado a fallar únicamente a favor de las partes que reclamen el derecho. El tendrá presente que “todo el mundo” es un contradictor y un litigante. Deberá estar pendiente de ese interés y podrá fallar a favor de uno, de entre “todo el mundo”, cuando se manifiesta ese interés, y cuando no, a favor de “todo el mundo” en conjunto, representado por la Republica dominicana. Este derecho oponible a “todo el mundo”, queda saneado por una decisión judicial, oponible a todo el mundo. Y es así, porque el todo el mundo ha sido parte en la litis, incluido en la grase “a todos a quienes pueda interesar”.

1. La prueba Erga Omnes

La Prueba erga omne, o sea contra todo el mundo, porque todo el mundo está contenido en la frase “a quienes pueda interesar”, el litigio es “in ren” contra la cosa y no contra la persona.

El Certificado de Título, el cual le da o le reconoce en todo momento su derecho frente a todo el mundo, de manera que tiene un carácter erga omne, es imprescriptible, irrevocable e inatacable. Hace prueba legal ante todos los Tribunales de la República.

CONCLUSIÓN

Cada uno de los sistemas de registro de la propiedad inmobiliaria y sus desmembraciones tiene sus características que les son propias.  Ellas lo distancian y lo diferencian de otros sistemas.  Conforme a lo establecido por la ley de Registro de Tierras, nuestro sistema se organiza dentro del ámbito del poder judicial, creándose una jurisdicción especial denominada jurisdicción de tierras, que entiende todo lo vinculado con el registro y la publicidad inmobiliaria. 

Su objeto es registrar todos los terrenos que forman el territorio nacional, basándose en las características del Sistema Torrens: publicidad, legalidad, especialidad y autenticidad.

El Sistema Torrens establece un orden y un procedimiento para cada trabajo, procedimiento, recurso o acción que tenga que ver con los terrenos que serán objeto de registro.

La prioridad no es más que la orden emanada del Tribunal Superior de Tierras, de forma administrativa para el establecimiento y adjudicación de los derechos susceptibles de registro, y que además aprueba el contrato con el agrimensor que ha de efectuar las mediciones.

Resulta normal que existan diversos sistemas de registro de la propiedad inmobiliaria en el mundo. Esto así porque cada Nación, cada pueblo, cada regio, cada Continente, tiene su propia historia y su propia realidad.

Y el sistema que adoptan tiene que ser el producto de esa historia y de esa realidad, pero en nuestro país, hasta la fecha ningún sistema de registro inmobiliario ha tenido tanto éxito como el Sistema Torrens, que fue una de las cosas positivas que nos legó la invasión norteamericana.

El cual no ha alcanzado las metas para las que fue implantada en nuestro territorio, no debido a fallas del Sistema, sino a la negligencia y falta de aplicación del Estado.